E’ impugnabile la delibera di approvazione del rendiconto condominiale qualora l’amministratore abbia omesso senza giustificato motivo di consegnare al condomino che ne abbia fatto richiesta la documentazione contabile?

Si è espressa in senso positivo la Corte di Cassazione affermando che, purchè la richiesta dei documenti di spesa sia stata posta con tempistiche congrue rispetto all’orario previsto per l’assemblea e rispetto al recapito dell’avviso di convocazione dell’assemblea stessa, ed in ogni caso compatibilmente con esigenze di organizzazione e disponibilità di tempo dell’amministratore, il condomino ha senz’altro il diritto di accedere alla documentazione contabile ai fini di una consapevole partecipazione all’assemblea condominiale ed a tale diritto corrisponde l’onere dell’amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che permetta l’esercizio del dello stesso, della cui esistenza i condomini vanno informati. L’onere della prova dell’inesigibilità della richiesta e della sua incompatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull’amministratore e, perciò, in sede di impugnazione della delibera assembleare, spetta al condominio, ove intenda resistere all’azione del condomino dissenziente. Conseguentemente, ove il condominio non ottemperi a tale onere probatorio, il condomino dissenziente che abbia impugnato la delibera potrà ottenerne l’annullamento.

Cassazione civile, sez. II 21/09/2011 n. 19210.

Se l’amministratore produce in un giudizio civile un verbale d’assemblea condominiale difforme da quello originale commette il reato di falsità in scrittura privata di cui all’art. 485 c.p.?

Su tale quesito ha fornito una risposta negativa la quinta sezione penale della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9608 del 13 marzo 2012, sulla base del principio per cui l’alterazione della copia fotostatica di un documento, priva di attestazione di autenticità, esibita come tale e senza farla valere come originale, non integra il delitto di falsità materiale. La copia infatti, pur avendo la funzione di assumere l’apparenza dell’originale, mantiene tuttavia la propria natura di mera riproduzione, non potendo quindi acquisire una valenza probatoria equiparabile a quella del documento originale, se non attraverso l’attestazione di conformità appostavi.

Nel caso di specie l’amministratore aveva prodotto in giudizio la riproduzione redatta al computer – non firmata e non autenticata – del testo manoscritto di un verbale di delibera assembleare, presentandola come copia e non come originale.

Dare dell’incompetente all’amministratore di condominio durante l’assemblea integra il delitto di ingiuria?

A tale quesito ha fornito una risposta negativa la quinta sezione penale della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5633 del  5 febbraio 2015, la quale ha affermato che chiamare “incompetente” l’amministratore durante l’assemblea condominiale non costituisce reato in quanto tale appellativo costituisce, di fatto, una legittima critica all’operato dell’amministratore. Decisivo è secondo i Giudici di legittimità il contesto in cui l’epiteto in questione era stato pronunciato, ovvero l’assemblea condominiale in cui era in discussione l’operato dell’amministratore; conseguentemente il termine “incompetente” con cui l’amministratore era stato designato costituirebbe, di fatto, un semplice esercizio del proprio diritto di critica.

Corte di Cassazione, Sez. V Penale, 5 febbraio 2015 n. 5633.

E’ valida la convocazione all’assemblea condominiale inviata ad un indirizzo di posta elettronica non certificata?

A tale quesito ha fornito una risposta negativa il Tribunale di Genova con sentenza n. 3350 del 23 ottobre 2014, affermando l’annullabilità delle delibere assunte dall’assemblea viziate da irregolare convocazione all’assemblea di alcuni condomini, non essendo mezzo idoneo a provare la tempestiva convocazione – onere del condominio – la posta elettronica non certificata. Prima della legge di riforma del condominio vigeva il principio della libertà delle forme con riferimento alla convocazione dell’assemblea condominiale, mentre il nuovo testo dell’art. 66 comma 3 disp. att. c.p.c., in vigore dal 18 giugno 2013 stabilisce che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. Nel caso in esame l’amministratore aveva inviato dalla propria casella PEC alla mail semplice dei condomini la convocazione all’assemblea condominiale, peraltro tale mail neppure risultava essere correttamente pervenuta. Il Tribunale di Genova afferma che la PEC ha valore di raccomandata, soddisfacendo quindi i requisiti di cui al nuovo art. 66 disp. att. c.p.c. solo ed esclusivamente qualora sia il mittente che il destinatario siano previsti di posta elettronica certificata, solo in quest’ultimo caso, quindi, la convocazione assembleare integrerebbe i requisiti richiesti dalla legge, mancando altrimenti i presupposti dalla stessa previsti, da ciò derivando l’annullabilità della delibera in questione.

Tribunale di Genova, sentenza n. 3350/14; depositata il 23 ottobre.

Quali sono le delibere dell’assemblea condominiale annullabili e quindi impugnabili nel termine di 30 giorni dall’assemblea per i condomini presenti e dalla trasmissione del verbale per gli assenti e quali delibere devono essere dichiarate nulle e quindi non sottoposte a tale termine di decadenza?

Sul punto si sono pronunciate le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che sono intervenute, con la sentenza n. 4806 del 7 marzo 2005 a dirimere un annoso contrasto giurisprudenziale.

Devono essere dichiarate annullabili quelle delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Devono essere invece dichiarate nulle quelle delibere che abbiano un oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.

Si può quindi operare una schematizzazione di massima secondo la quale debbano essere considerate nulle le delibere con vizi afferenti l’intrinseco contenuto delle stesse, mentre debbano essere considerate annullabili quelle con vizi formali.

Cassazione civile, sez. un. 07/03/2005 n. 4806.

Costituisce innovazione la chiusura di un’area comune con un cancello?

Su tale quesito ha fornito una risposta negativa la Suprema Corte con sentenza n. 3509 del 23 febbraio 2015 con cui veniva cassata con rinvio una sentenza della Corte d’appello di Milano, la quale decretava l’annullamento di una delibera condominiale assunta a maggioranza in cui veniva decretata la chiusura, anche diurna, dei cancelli carrai di accesso alle aree comuni dei condomini facenti parte del complesso immobiliare “Supercondominio”. L’annullamento della delibera era stato chiesto dal titolare di un’autofficina, esercitata in uno stabile del complesso condominiale, il quale sosteneva trattarsi di un’innovazione gravemente pregiudizievole per la sua attività commerciale. L’impostazione fornita dalla Corte d’Appello di Milano era errata  in quanto era stato disatteso il principio in base al quale le deliberazioni assembleari condominiali (con le necessarie maggioranze di legge) o lo stesso regolamento condominiale possono limitare l’uso delle parti comuni, potendosi affermare in questo caso che, in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In altre parole, le modificazioni che, come nel caso di specie, mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c. I lavori deliberati concernenti l’apposizione, all’ingresso dell’area condominiale, di due cancelli per il transito pedonale e per il passaggio veicolare, non potevano certo ricondursi al concetto codici stico di innovazioni come qualificate dall’art. 1120 c.c., non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali ed essendo, anzi, dirette a disciplinare, in senso migliorativo, l’uso della cosa comune impedendo a terzi estranei l’indiscriminato accesso al condominio, soprattutto considerando che, vista l’attività del condomino che aveva impugnato l’assemblea sarebbe stato ipotizzabile un transito continuo di veicoli estranei al condominio. Pertanto la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, riguardando l’uso della cosa comune e la sua regolamentazione, senza ledere le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione. Non è quindi necessaria la maggioranza qualificata né l’unanimità dei consensi per la legittimità di tale delibera, non costituendo la stessa una “innovazione” secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, riguardando solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 3509/15; depositata il 23 febbraio.

Sostituire le vecchie canne fumarie con un nuovo impianto costituisce innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c.?

Sul punto ha fornito una risposta negativa la Corte di Cassazione con sentenza n. 4736 depositata il 10 marzo 2015, rilevando come le vecchie canne fumarie fossero state sostituite con un nuovo impianto maggiormente idoneo all’uso, con possibilità di godimento estesa a tutti i condomini. Pertanto, l’intervento di eliminazione e di sostituzione della canna fumaria costituiva una innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo della cosa comune rispetto alla situazione precedente all’esecuzione delle opere di che trattasi.

Tale opera di sostituzione deve essere quindi intesa come innovazione consentita ai sensi e per gli effetti dell’art. 1120 comma 1 c.c. (testo precedente alla riforma). Per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata dall’art. 1120 ultimo comma cc, deve intendersi infatti, non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma, solamente, quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.

Poichè l’innovazione in questione deve intendersi come consentita dall’art. 1120 cc. il consenso dei singoli condomini alla modificazione delle canne fumarie interne non necessita della forma scritta, ma, di una delibera assembleare da assumersi con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 4736/15; depositata il 10 marzo.

Il verbale dell’assemblea condominiale può essere redatto e/o modificato a seguito della chiusura della riunione stessa?

Sul punto si è pronunciata positivamente la seconda sezione della Corte di Cassazione con sentenza n. 6552/2015 affermando il principio di diritto secondo il quale, non essendovi alcuna norma che sancisca espressamente che il verbale debba essere approvato in assemblea e, per quanto il verbale abbia la precipua funzione di attestare quanto avvenuto in assemblea, indicando i condomini intervenuti e le loro espressioni di voto, non sarà comunque invalido il verbale che non indichi il totale dei partecipanti al condominio quando tale incompletezza possa essere sanata in un momento successivo. Un controllo successivo, infatti, purchè possibile, permette di sanare eventuali vizi della delibera assembleare conseguentemente il verbale, in quanto descrizione fedele di ciò che è avvenuto in assemblea deve bastare a se stesso, quindi deve contenere tutti gli elementi necessari a verificare la validità delle varie deliberazioni, essendo quindi valido il verbale che non contenga l’indicazione di tutti i partecipanti al condominio, purchè a tale mancanza si possa ovviare in un momento successivo. Sarà invece invalido il verbale che si limiti ad enunciare i risultati delle votazioni utilizzando locuzioni del tipo “l’assemblea approva a maggioranza”, non essendo infatti in tal caso possibile, neppure attraverso un successivo controllo, stabilire se le delibere siano state adottate con le maggioranze previste dalla legge.

La Suprema Corte afferma quindi il principio secondo il quale i vizi idonei a rendere nullo un verbale di assemblea condominiale non solo devono essere di natura formale, ma devono anche essere tali da rendere impossibile un controllo efficace sulla legittimità delle delibere adottate dai condomini, nel rispetto delle maggioranze prescritte dalla legge.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 6552/2015.

E’ valida la delibera dell’assemblea condominiale che, a maggioranza, rende esclusivo un bene comune?

A tale quesito ha fornito una risposta negativa la Seconda sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7459 depositata il 14 aprile 2015, la quale ha affermato che la trasformazione in tutto o in parte nell’ambito di un condominio di un bene comune in bene esclusivo di uno dei condomini attraverso l’esclusione di altri condomini dal percepimento dei frutti può essere validamente deliberata soltanto all’unanimità, ossia mediante una decisione che abbia valore contrattuale, dovendosi invece dichiarare la nulla della deliberazione dell’assemblea che decida in questo senso assunta a maggioranza.

Cass. Civ. Sez. II, n. 745915 depositata in data 14 aprile 2015.

Può il condomino in conflitto d’interessi esercitare il diritto di voto in assemblea?

A questo quesito ha fornito una risposta affermativa la Corte di Cassazione con sentenza n. 19131 depositata il 28 settembre 2015 in cui affermava, contrariamente ad un proprio precedente indirizzo, che al condominio non si applica la disciplina dettata in materia di società di capitali per computare i quorum assembleari. Le maggioranze indicate dal codice sono infatti inderogabili sia ai fini del quorum costitutivo che deliberativo.  Nessuna norma infatti prevede che, ai fini della costituzione assembleare e delle relative delibere non vengano computati alcuni partecipanti del condominio ed i relativi millesimi. Tra l’altro il principio della “doppia maggioranza” (per teste per millesimi) prescritto dal codice è un principio tipico dell’istituto condominiale e che lo distingue dalla disciplina della comunione e della società. Le maggioranze sono inderogabili vista la ratio della norma, che è quella di impedire che, tramite il principio maggioritario vengano lesi i diritti dei singoli partecipanti sulle parti comuni. I quorum non possono quindi essere emendati dal regolamento, neppure contrattuale, come risulta dal tenore dell’art. 1138 c.c., nella parte in cui vieta la deroga alle disposizioni dell’art. 1136 c.c. Qualora l’assemblea non possa deliberare si applicherà il disposto di cui all’art. 1105 c.c. in materia di comunione (applicabile per analogia alla materia condominiale ai sensi dell’art. 1139 c.c.) secondo cui, se non si formano le maggioranze previste dalla legge, ciascun partecipante può adire l’autorità giudiziaria. Non è sicuramente privo d’importanza il fatto che la riforma del diritto societario (d.lgs. n. 6 del 2003) abbia rimodulato l’art. 2373 cod. civ., il quale nella sua attuale formulazione prevede, al primo comma, che “la deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell’articolo 2377 qualora possa recarle danno” e, al secondo comma, che “gli amministratori non possono votare nelle deliberazioni riguardanti la loro responsabilità”. Deve quindi affermarsi il principio secondo il quale, in ambito condominiale le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto d’interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ogni partecipante può adire l’autorità giudiziaria.

Quali sono gli effetti del tentativo di mediazione sul decorso termine di decadenza di trenta giorni per l’impugnazione delle delibere assembleari?

Sul punto ha preso posizione il Tribunale di Palermo con sentenza n. 4951 del 18 settembre 2015 affermando che il termine di decadenza di trenta giorni dall’assemblea per i condomini presenti e dalla comunicazione della delibera per i condomini assenti, stabilito dall’art. 1137 comma II c.c., rimane sospeso per una sola volta dall’avvenuta comunicazione alle parti del tentativo di mediazione – non dal deposito dell’istanza presso l’organismo di mediazione – sino al deposito del verbale negativo di mediazione, avvenuto il quale il termine ricomincia a decorrere. Il comma 6 dell’art. 5 del D. lgs. 28/2010 statuisce infatti che “dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda, giudiziale”, e aggiunge che, “dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito dei verbale di cui all’articolo II presso la segreteria dell’organismo”.

L’avviso di convocazione all’assemblea condominiale de’essere considerato un atto recettizio?

Sul punto è opportuno in primo luogo riportare il testo dell’art. 66 comma 3 delle disposizione di attuazione del codice civile, che testualmente recita “l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza (72) in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.

Bisogna preliminarmente chiarire che cosa si intenda per “comunicato” : tale espressione significa che l’avviso di convocazione deve essere portato a conoscenza del destinatario, non quindi semplicemente spedito, ma dev’essere reso “disponibile” al destinatario stesso.

I mezzi di comunicazione previsti dal citato articolo a seguito della riforma del 2012 sono, come detto, raccomandata a/r, consegna a mano oltre a fax e posta elettronica certificata, aggiunti dalla legge di riforma;  tutti questi mezzi sono idonei a provare l’effettiva consegna dell’avviso, che consite, in pratica, con l’entrata nella sfera di conoscibilità del destinatario, come per tutti gli atti recettizi. Sarebbe infatti paradossale se bastasse la spedizione, senza nessun onere a carico del condominio di vigilarne l’effettiva consegna e sarebbe del pari paradossale se  fosse necessaria l’effettiva consegna nelle mani del destinatario affinchè la delibera possa essere giudicata valida. Onere del condominio per vedersi riconoscere la validità della delibera sarà dunque quello di provare – con particolare riferimento alla comuncazione a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento – che l’avviso di giacenza sia effettivmaente pervenuto nella buca delle lettere del condomino a cui era destinato.  Non si può infatti porre a carico del condominio l’onere di provare che l’avviso di convocazione venga effettivamente ritirato e letto dal condomino, ma onere del condominio stesso sarà quello di mettere nelle condizioni il condomino di poter prendere effettivamente visione dell’avviso nel termine previsto dalla legge, di cinque giorni dalla data prevista per la riunione dell’assise condominiale in prima convocazione.

Tale principio di diritto, che sancisce, una volta per tutte, la natura di atto recettizio della convocazione all’assemblea condominiale è stato chiarito dalla Corte di Cassazione con ordinanza del 23 giugno 2015 n. 13015 in cui testualmente si legge “…L’avviso di convocazione era stato spedito a mezzo posta e, pacificamente,  non consegnato al destinatario, co nla conseguenza che era onere del condominio provare non solo la spedizione, ma anche che l’avviso di giacenza (adempimento che consente di acquisire conoscenza dell’invio della comunicazione e la conoscibilità del suo contenuto) fosse stato immesso nella casella postale del destinatario”.

Può un condomino chiedere l’annullamento di una delibera condominiale per la mancata convocazione in assemblea di altri condomini?

Sul punto si è espressa negativamente la Corte di Cassazione con sentenza n. 8520 del 31 marzo 2017, la quale, riformando una sentenza della Corte d’Appello di Roma, che aveva annullato la delibera assembleare  impugnata da un condomino per la mancata convocazione di altri condomini – nella fattispecie nuovi acquirenti di alcune unità immobiliari – ha dichiarato l’applicabilità alle delibere condominiali dell’art. 1441 c.c., secondo il quale l’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge, con la conseguenza che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini.