Sussiste sempre la responsabilità professionale del Notaio se l’atto non produce il risultato pratico perseguito dalle parti?

Quando, in relazione ad un trasferimento immobiliare, le parti richiedano l’intervento del notaio, incaricandolo della stesura del contratto nella sua qualità di professionista esperto della materia, evidentemente esse mirano ad assicurarsi che il contratto stesso non soltanto risulti formalmente perfetto, ma che sia soprattutto idoneo a produrre il risultato pratico perseguito. Pertanto, se il contratto predisposto dal notaio non è idoneo a produrre il risultato pratico perseguito sussiste il difetto di diligenza professionale: l’obbligazione del notaio non si esaurisce infatti nel comportamento astrattamente diligente, quale mezzo per conseguire il risultato, cui il cliente aspira ma che il notaio non è tenuto a garantire; nell’intervento professionale del notaio assume preminente rilievo il risultato: vale a dire, la redazione dell’atto idoneo a conseguire lo scopo.

(Tribunale di Trento, sentenza 31.5.2013; Tribunale di Milano, Sezione I, sentenza 15.7.2013)

Il notaio è sempre responsabile per omessa verifica circa l’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile?

Il notaio, quand’anche sia stato esonerato dalle visure ipotecarie, risponde ex contractu per inadempimento della obbligazione di prestazione di opera intellettuale, qualora non osservi i suddetti obblighi, essendo, comunque, tenuto all’esecuzione del contratto d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, secondo comma, c.c., e della buona fede.

Conseguentemente, dovendo il notaio adempiere all’obbligazione relativa alla libertà dell’immobile indipendentemente da ogni dichiarazione di esenzione manifestatagli dalle parti, l’obbligo del risarcimento può essere disposto anche in forma specifica, mediante la condanna alla cancellazione del vincolo con il pagamento della somma necessaria a tal fine per il compimento delle richieste formalità: la sua opera, infatti, non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere.

(Cassazione Civile, sezione III, 19.6.2013, n. 15305)

Il notaio omette di verificare, mediante le visure catastali ed ipotecarie, la sussistenza della proprietà del bene in capo al venditore: sussiste la responsabilità del professionista anche nei confronti di quest’ultimo?

La responsabilità professionale del notaio, incaricato della preparazione e della stesura dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare, che non abbia provveduto a preventivamente verificare, mediante le visure ipotecarie e catastali, la sussistenza della proprietà del bene in capo al venditore, è configurabile nei riguardi del compratore che non abbia potuto conseguire l’acquisto della stessa, il quale ha titolo di pretendere, in via solidale, il risarcimento di ogni ragione di danno (a partire dalla restituzione del prezzo corrisposto) dal venditore e, appunto, dal notaio, l’uno e l’altro inadempienti ad obblighi scaturiti da fonte diversa, la compravendita ed il contratto d’opera professionale. Il venditore che, a causa della doppia alienazione da lui compiuta (non importa se la seconda a mezzo rappresentante), e quindi per fatto proprio, non abbia fatto acquistare la proprietà del bene al secondo acquirente, non può pretendere di essere garantito dal notaio in ordine al mantenimento, nel proprio patrimonio, del vantaggio economico (il prezzo) di una vendita inefficace.

(Cassazione Civile, Sezione II, 30.1.2013 n. 2219)

Il notaio non rileva l’esistenza di un’iscrizione ipotecaria sull’immobile compravenduto: può egli essere condannato alla cancellazione della formalità non rilevata?

Il notaio officiato di un atto comportante il trasferimento di un immobile, che non abbia compiuto diligentemente le visure ipocatastali non rilevando l’esistenza di un’ipoteca, può essere condannato a titolo di risarcimento in forma specifica, a procurare la cancellazione della formalità, a patto che vi sia la possibilità di ottenere il consenso del creditore e che l’incombente non sia eccessivamente gravoso sotto i profili dell’attività da svolgere e della congruità, rispetto al danno, dalla somma da pagare.

(Cassazione Civile, Sezione III, 16.1.2013 n. 903)

Tardiva trascrizione del contratto di compravendita e sopravvenuta iscrizione ipotecaria: quale risarcimento?

Nel caso in cui l’immobile non venga espropriato in danno dell’acquirente, il mancato guadagno derivante a quest’ultimo dall’impossibilità di realizzarne la vendita per la presenza del vincolo ipotecario nel frattempo iscritto, non giustifica, di regola, un risarcimento a carico del notaio, non assumendo la mancata vendita carattere di definitività, si da determinare un corrispondente, definitivo depauperamento del patrimonio nel suo concreto valore, salvo il concorso di particolari fattori (quali, ad esempio, il mancato impiego del numerario in attività vantaggiose, l’impossibilità di realizzare in futuro lo stesso prezzo per il quale si è ricevuta offerta per effetto del mutamento di valori immobiliari etc.).

(Cassazione Civile, Sezione III, 23.8.2013 n. 19493)

Funzione del Notaio: mera attività di registrazione delle dichiarazioni delle parti?

La funzione del notaio non si esaurisce nella mera registrazione delle dichiarazioni delle parti, ma si estende all’attività di consulenza, anche fiscale, nei limiti delle conoscenze che devono far parte del normale bagaglio di un professionista che svolge la sua attività principale nel campo della contrattazione immobiliare. Ne consegue che si rende responsabile della violazione dell’obbligo di diligenza il notaio che non svolge una successiva consulenza al fine di far conseguire alle parti il regime fiscale più favorevole.

(Tribunale di Milano, Sezione V, sentenza 25.9.2013)

Obblighi di informazione: il Notaio deve sconsigliare la stipula del rogito se l’acquisto è “a rischio”?

Il notaio incaricato della preparazione e stesura di un atto pubblico di compravendita immobiliare deve porre in essere tutte le attività finalizzate ad accertare la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, e quindi informare il cliente dell’esito di tale indagine, e nell’ipotesi di accertamento di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, dissuaderlo dallo stipula dello stesso, salva espressa deroga di entrambe le parti, redatta per iscritto.

(Corte di Appello di Palermo, Sezione I, sentenza 30.9.2013)

Non incorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio il quale, nell’ipotesi di vendita di terreni dei quali l’alienante assumeva di avere acquistato la proprietà per usucapione senza il relativo accertamento giudiziale, non abbia avvertito l’acquirente che l’acquisto poteva essere a rischio, ove nell’atto venga espressamente inserita una clausola dalla quale possa desumersi che l’acquirente era comunque consapevole di tale rischio.

(Cassazione Civile, Sezione II, 5.2.2007 n. 2485)

Compravendita di immobile privo di abitabilità: responsabilità professionale del notaio?

Il notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare risponde dei danni patiti dall’acquirente a causa dell’assenza nell’immobile dei requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità, a nulla rilevando che la mancanza di quei requisiti potesse essere agevolmente accertata dall’acquirente stesso, quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze (nella specie, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva escluso l’inadempimento del notaio con riferimento al contratto di prestazione d’opera professionale, ritenendo invece lo stesso notaio in grado di percepire, in base ai titoli di provenienza, la mancata consonanza dell’immobile compravenduto rispetto ai vincoli imposti in un atto d’obbligo intercorso tra il costruttore ed il Comune, e perciò tenuto a sollecitare l’attenzione delle parti stipulanti su detta situazione).

(Cassazione Civile, Sezione III, 21.6.2012 n. 10296)

Il Notaio roga l’atto di compravendita ma l’identità di una delle parti si rivela essere falsa: basta il ragionevole convincimento per escludere la responsabilità?

Il notaio non è responsabile dei danni che taluno subisca per effetto della discordanza tra identità effettiva ed identità atte stata del comparente, se l’identificazione sia il risultato di un convincimento di certezza raggiunto anche al momento dell’attestazione sulla base di una pluralità di elementi che, comunque acquisiti, siano idonei a giustificarlo secondo regole di diligenza, prudenza e perizia professionale (nella specie, la Corte Suprema ha confermato la sentenza di merito, che aveva escluso la responsabilità di un notaio, il quale era pervenuto al convincimento di certezza, circa l’identità del venditore, in base al documento di identità personale e al fatto che le parti avessero dichiarato di conoscersi).

(Tribunale di Milano, Sezione V, 22.6.2012)

La certezza dell’identità personale delle parti deve scaturire dalla valutazione da parte del notaio di tutti gli elementi idonei: tale espressione deve ritenersi implicitamente esclusiva della possibilità di raggiungere l’indicato convincimento mediante quell’unico elemento, carta di identità o altro documento equipollente, dal quale non può prescindersi in ogni procedimento di identificazione della persona fisica, in mancanza di conoscenza personale.

(Tribunale di Milano, Sezione X, 16.4.2012)

Il notaio, onde evitare l’insorgere di responsabilità da falsa identificazione delle parti che intervengono ad un atto, deve formare il proprio convincimento con la particolare diligenza contemplata dal comma 2 dell’art. 1176 c.c., ed è obbligato, in dipendenza del rapporto di prestazione d’opera professionale, a porre in essere tutti gli accorgimenti idonei al conseguimento, con pienezza e stabilità, del regolamento di interessi voluto dalle parti. Ciò può avvenire attraverso differenti modalità, tra cui il ricorso a soggetti terzi che, pur senza essere fidefacienti, integrino, in qualità di testimoni informali, le sue conoscenze mentre l’utilizzo di un solo documento di riconoscimento (a differenza del riscontro di due o più documenti) non esonera il notaio da responsabilità.

(Tribunale di Torino, sezione IV, 29.11.2006)

L’obbligo del notaio nell’osservanza di determinate formalità per l’accertamento della identità personale delle parti lo rende astrattamente responsabile dei danni che abbia causato ai terzi conseguenti all’infedele accertamento. La valutazione della diligenza del notaio nel procedimento di autenticazione va fatta alla luce degli elementi da quest’ultimo presi in considerazione per giungere al giudizio di certezza in ordine alla identità personale del sottoscrittore, dovendo verificare che l’attestazione di certezza corrisponda ad un giudizio ragionevolmente formatosi in base ad elementi e circostanze valutati secondo regole di prudenza e diligenza, con la conseguenza che la certezza dell’identità del sottoscrittore non può desumersi dal riscontro fondato unicamente sul documento personale di riconoscimento mostrato da quest’ultimo, poiché l’attività di autenticazione svolta dal notaio si differenzia da un normale procedimento di identificazione.

(Tribunale di Bari, Sezione III, 31.1.2005)

Il notaio può acquisire la certezza dell’identità della persona che sottoscrive anche nello stesso momento della sottoscrizione, attraverso tutti gli elementi a sua disposizione, ai sensi della legge 16 febbraio 1913 n. 89; ne consegue che il notaio non è responsabile dei danni che taluno subisca per effetto della discordanza tra identità effettiva ed identità attestata del comparente, se l’identificazione sia il risultato di un convincimento di certezza raggiunto anche al momento dell’attestazione sulla base di una pluralità di elementi che, comunque acquisiti, siano idonei a giustificarlo secondo regole di diligenza, prudenza e perizia professionale. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la responsabilità di un notaio il quale era pervenuto al convincimento di certezza circa l’identità del venditore in base al documento di identità personale, al fatto che le parti avessero dichiarato di conoscersi ed infine al fatto che – a seguito di richiesta dello studio notarile che aveva accertato l’esistenza di un pignoramento sull’immobile oggetto del contratto – la persona presentatasi come venditore aveva prodotto ordinanza di estinzione del processo esecutivo concernente l’immobile venduto).

(Cassazione Civile, sezione III, 10.8.2004, n. 15424)

Interesse proprio del notaio rogante in atto pubblico: quale sorte per il contratto?

E’ nullo il contratto di compravendita con costituzione da parte del venditore di servitù di passaggio sul fondo alienato in favore di fondo di proprietà del notaio rogante.

E’ vietato al notaio rogare atti che contengano disposizioni che interessino lui stesso, la moglie o alcuno dei suoi parenti o affini, in linea retta o in linea collaterale fino al terzo grado, o persone di cui sia procuratore: tale divieto si pone a presidio della terzietà del notaio stesso, garantendo la tutela anticipata dell’imparzialità e della trasparenza della sua attività. La valutazione dell’esistenza di un interesse personale del rogante, o degli altri soggetti che sono indicati nella norma, va effettuata in termini di mera potenzialità o pericolosità, senza che rilevi se le parti non abbiano in concreto ricevuto un danno dall’atto rogato.

(Cassazione Civile, Sezione II, 29.11.2013 n. 26848)

Falsità ideologica in atto pubblico: il piano ammezzato non figura nella descrizione dell’immobile contenuta nel contratto preliminare stipulato dalle parti.

È responsabile ed incorre nel reato di falso ideologico il notaio che, consapevolmente, attesta il falso in un atto di compravendita. Nella specie, il sospetto di falsità investe la reale consistenza dell’immobile compravenduto, risultando, invece, dall’atto pubblico una diversa composizione dell’unità immobiliare: si adombra l’intento degli acquirenti di far risultare dall’atto pubblico, con la consapevolezza dell’ufficiale rogante, una preesistenza di opere edilizie “sine titulo”.

(Cassazione Penale, Sezione V,  16.6.2011 n. 28439)

Omesso impedimento della falsa dichiarazione del venditore in ordine alla proprietà del bene oggetto di compravendita: il notaio è responsabile.

Nel caso di falsa dichiarazione, in sede di rogito notarile, del venditore in ordine alla proprietà del bene, è configurabile in capo al notaio (salvo ogni accertamento in ordine all’elemento soggettivo), la responsabilità penale a titolo di concorso per omesso impedimento della falsa e rilevante dichiarazione del venditore, considerata la posizione di garanzia rivestita dal notaio, la cui prestazione d’opera, in virtù dell’art. 47 della legge notarile, non si riduce al mero accertamento della volontà delle parti ma si estende alle attività preparatorie e successive, onde assicurare la certezza dell’atto da rogare e il conseguimento dello scopo tipico.

(Cassazione Penale,  Sezione V,26.4.2012 n. 24972)