Il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza anche quando ciò non sia espressamente previsto nel contratto medesimo?

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, l’art. 3 l. 9 dicembre 1998 n. 431, conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma, senza che sia richiesto che tale facoltà di diniego di rinnovo venga prevista nel contratto e senza che perciò rilevi come rinuncia implicita la mancata menzione in esso di detta facoltà di disdetta.

Cassazione civile, sez. III, 16/01/2013, n. 936

Il conduttore può sospendere il pagamento del canone di locazione qualora il conduttore abbia omesso di comunicare che l’immobile locato presenta una copertura in amianto?

In tema di locazione il conduttore non può astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (nella specie, la Corte ha escluso la legittimità della condotta del conduttore, che aveva sospeso il pagamento del canone locatore per aver il locatore celato la copertura in amianto del fabbricato nonché per non aver posto in essere gli interventi necessari a far cessare le infiltrazioni di acqua piovana).

Cassazione civile, sez. III 29/01/2013 n. 2099

Il convivente ‹‹more uxorio››, alla morte della compagna, può esercitare il diritto al subentro nel contratto di locazione cui – già in precedenza – la donna era subentrata alla morte del di lei padre?

L’art. 6 comma 1, l. 27 luglio 1978 n. 392 (Successione nel contratto) che ammette il subentro dei soggetti ivi indicati, oltre che del convivente “more uxorio“, nel caso di morte del conduttore, trova applicazione anche qualora l’evento della morte riguardi un soggetto che sia in precedenza subentrato ai sensi della stessa norma nella posizione di conduttore al conduttore originario, dovendosi escludere che la norma possa operare solo con riguardo alla successione nella posizione di quest’ultimo.

Cassazione civile, sez. III, 13/02/2013, n. 3548

Il contratto di locazione può prevedere l’aggiornamento annuale automatico del canone senza necessità di richiesta espressa del locatore in difetto di una esplicita richiesta in tal senso da parte del locatore?

La clausola contrattuale che preveda l’aggiornamento automatico del canone su base annua senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità in base al combinato disposto degli artt. 24 e 29 della legge n.392/78 perché l’art. 11 del d.l. n. 333/92 convertito in legge n.359/92 al comma secondo ultima parte stabilisce che per detti contratti resta ferma l’applicabilità della disciplina degli artt. 24 e 30 della legge n. 392/78.

Cassazione civile, sez. III 16/04/2013 n. 9134

Il locatore può esercitare il diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza previa concessione di una D.I.A. (oggi S.C.I.A.) o di un permesso di costruire?

In tema di disdetta del contratto di locazione di un bene immobile destinato ad uso abitativo, il locatore può recedere anticipatamente dal contratto, ovvero alla scadenza dei primi quattro anni, solamente per i motivi indicati dall’art. 3 della legge n. 431/98. In questo contesto è da ritenersi legittima la comunicazione della disdetta per interventi di manutenzione dell’unità immobiliare per i quali è stato ottenuta una d.i.a. (oggi s.c.i.a.) o un permesso di costruire.

Cassazione civile, sez. III 20/05/2013 n. 12250

La direttiva 93/13/CEE del Consiglio del 5 aprile 1993 concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori, recepita in Italia con il Dlgs n. 52/96 (abrogato dal Codice del consumo, il Dlgs n. 206/2005), si applica anche ai contratti di locazione?

La direttiva 93/13/Cee del Consiglio, del 5 aprile 1993, concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori, deve essere interpretata nel senso che essa si applica a un contratto di locazione a uso abitativo stipulato tra un locatore che agisce nel quadro della sua attività professionale e un locatario che agisce per fini che non rientrano nel quadro della sua attività professionale. Inoltre, qualora il giudice nazionale abbia il potere, secondo le norme interne di procedura, di annullare d’ufficio una clausola contraria all’ordine pubblico o a una disposizione legislativa imperativa la cui portata giustifichi tale sanzione, esso deve, in linea di principio, dopo aver dato alle parti la possibilità di un dibattito in contraddittorio, annullare d’ufficio una clausola contrattuale della quale abbia constatato il carattere abusivo rispetto ai criteri enunciati da detta direttiva. L’articolo 6, paragrafo 1, della direttiva n. 93/13, infine, deve essere interpretato nel senso che non consente al giudice nazionale, qualora quest’ultimo abbia accertato il carattere abusivo di una clausola penale in un contratto stipulato tra un professionista e un consumatore, di limitarsi, come lo autorizza a fare il diritto nazionale, a ridurre l’importo della penale imposta da tale clausola a carico di detto consumatore, ma gli impone la pura e semplice disapplicazione di siffatta clausola nei confronti del consumatore.

Corte giustizia UE, sez. I, 30/05/2013, n. 488

Il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata a fronte di un’offerta seria ed affidabile, tuttavia non formale da parte del conduttore?

In tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre il rispetto della procedura di cui agli artt. 1216 e 1209 c.c. rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del locatore per provocarne i relativi effetti, l’adozione di modalità serie, affidabili e tempestive, aventi valore di offerta reale non formale, pur non essendo sufficienti a costituire in mora il locatore, evitano quella del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione del pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del rapporto.

Cassazione civile, sez. III, 20/06/2013, n. 15433

Il conduttore può sanare la morosità maturata e i suoi effetti attraverso il pagamento dei canoni oltre che degli interessi e delle spese?

La speciale sanatoria della morosità del conduttore prevista dall’art. 55 legge 27 luglio 1978 n. 392 è subordinata al pagamento integrale oltre dei canoni scaduti, degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice, per cui in caso di pagamento incompleto la morosità persiste e va escluso che l’inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità (esclusa, nella specie, l’applicazione della sanatoria, atteso che la parte non aveva versato gli interessi; la Corte ha precisato che il giudice in sede di giudizio di convalida dello sfratto per morosità provvede alla liquidazione solo ed esclusivamente delle spese processuali, come si evince dall’uso del termine “liquidate” che non può che riferirsi alle spese e non anche agli interessi legali, il cui calcolo è automatico e prescinde da qualsiasi discrezionalità).

Cassazione civile, sez. III, 29/07/2013, n. 18224

L’acquirente di immobile locato è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale a suo tempo versato dal conduttore?

La cessione del contratto di locazione determina il trasferimento dei diritti e dei doveri in esso contenuto, comprese le obbligazioni scaturenti dall’eventuale deposito cauzionale. Nel caso di vendita di immobile locato, il nuovo acquirente-locatore risponde – anche – dell’obbligo di restituzione in favore del conduttore del deposito cauzionale. Nel contratto di locazione, il deposito cauzionale ha natura di pegno irregolare, ovvero, pegno che ha ad oggetto cose fungibili (denaro). Il deposito cauzionale è accessorio rispetto alle obbligazioni che garantisce ed è caratterizzato dal diritto di sequela, sicché si trasferisce unitamente all’immobile.

Cassazione civile, sez. II, 11/10/2013, n. 23164

Se il locatore decide di avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista dal contratto di locazione, permane l’obbligo per il conduttore di continuare a corrispondere il canone fino ad una pronuncia giudiziale definitiva?

L’azione di accertamento dell’avvenuta risoluzione del contratto per effetto d’una clausola risolutiva espressa, ex art. 1456 cod. civ., tende ad una pronuncia dichiarativa, perché implica l’accertamento dell’inadempienza, con la conseguenza che non ha l’idoneità, con riferimento all’art. 282 cod. proc. civ., all’efficacia anticipata rispetto al momento del passaggio in giudicato; pertanto fino al momento della definitività della sentenza di accertamento – che in quanto tale deve acquisire quel grado di stabilità che si identifica con il giudicato – il rapporto contrattuale permane e con esso, nel caso di contratto a prestazioni corrispettive, qual è quello di locazione, l’obbligo del conduttore di continuare a corrispondere il canone.

Cassazione civile, sez. III, 15/11/2013, n. 25743

E’ valido un contratto di locazione stipulato con il locatore non proprietario dell’immobile locato?

Il contratto di locazione di immobile può essere legittimamente stipulato anche con soggetto locatore non proprietario del cespite. Quest’ultimo deve soddisfare il diritto del conduttore a godere pacificamente dell’immobile, in caso contrario, risulta inadempiente per una delle sue principali obbligazioni (art. 1575 c.c.), quindi, risponderà dei danni eventualmente scaturenti.

Cassazione civile, sez. III, 19/11/2013, n. 25911

Se il locatore che ottiene il rilascio dell’immobile per destinarlo a proprie esigenze non provvede ad occuparlo, il conduttore può agire in giudizio per il risarcimento del danno?

Le sanzioni ex art. 31, legge n. 392/1978 previste a carico del locatore che, dopo aver ottenuto il rilascio non adibisce l’immobile all’uso in vista del quale ha riottenuto la disponibilità, si basano su presunzione iuris tantum, come tale suscettibile di prova contraria e configurano una forma di responsabilità per inadempimento. Ne consegue che esse non sono applicabili qualora la tardiva destinazione dell’immobile sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. L’onere del superamento di tal presunzione grava sul locatore, cui spetta dimostrare l’ esistenza a suo favore di una giusta causa, meritevole di tutela, che abbia impedito o ritardato l’ utilizzo della res locata in modo conforme al motivo assunto per il rilascio dal titolo giudiziale, cui è stata data esecuzione.

Cassazione civile, sez. III, 19/12/2013, n. 28469

Un contratto preliminare di compravendita relativo ad un altro immobile è sufficiente a provare la volontà del conduttore di non rinnovare il contratto di locazione?

In tema di locazione di immobili, la produzione da parte del conduttore di un contratto preliminare relativo all’acquisto di un immobile diverso da quello ad oggetto del contratto di locazione, non costituisce da sola la prova della inequivoca volontà di rilasciare l’immobile.

Cassazione civile, sez. VI, 24/01/2014, n. 1473

Qualora in occasione del rilascio venissero riscontrati danneggiamenti all’immobile, grava sul conduttore l’onere di dimostrare la sua estraneità nella causazione degli stessi?

Incombe sul conduttore l’onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all’immobile locato al termine della locazione e all’atto della riconsegna, presumendosi buono lo stato di quello all’inizio del rapporto ed esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all’uso dedotto in contratto.

Cassazione civile, sez. III, 05/02/2014, n. 2619

Il conduttore può legittimamente sospendere il pagamento dei canoni di locazione dopo aver formulato al locatore un’offerta seria, concreta e tempestiva, tuttavia non formale, di riconsegna dell’immobile?

La dichiarazione di recesso dal rapporto locativo è atto di natura negoziale, così da essere – nell’ipotesi in cui provenga da soggetto sprovvisto di potere rappresentativo – suscettibile di ratifica. L’offerta seria, concreta e tempestiva di riconsegna dei locali – ancorché non formale – solleva il conduttore dall’obbligo del pagamento dei canoni ex articolo 1591 c.c..

Cassazione civile, sez. III, 17/02/2014, n. 3616

Nei contratti di locazione abitativa di natura transitoria, la condizione di transitorietà dell’esigenza abitativa deve essere documentata?

Ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria occorre la sussistenza della previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore, l’allegazione, al contratto, di un’apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza e la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. Ove non ricorrano tali condizioni e/o non si soddisfino le suddette modalità, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria.

Cassazione civile, sez. III, 20/02/2014, n. 4075

Il conduttore che a seguito di un crollo strutturale rilascia l’immobile locato per trasferirsi altrove, ciò nondimeno senza riconsegnare le chiavi a sue mani al locatore è comunque gravato dall’obbligazione del pagamento del canone?

In tema di locazione di immobili, non è consentito al conduttore astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che l’evento sia ricollegabile a fatto del locatore (nella specie si condannava al pagamento del canone di locazione la società conduttrice che, a seguito del crollo del soffitto dell’immobile locato, si era trasferita altrove senza aver però conseguito alla “consegna delle chiavi”, atto attraverso il quale si ha l’effettiva restituzione della cosa locata alla locatrice, sottraendola alla disponibilità della parte conduttrice).

Cassazione civile, sez. III, 26/02/2014, n. 4563

 Il conduttore può scegliere di pagare il canone di locazione attraverso modalità differenti rispetto a quelle indicate nel contratto di locazione sottoscritto dalle parti e comunque ivi non previste?

Ai fini della validità della clausola risolutiva espressa, la modalità richiesta ed accettata per l’adempimento dell’obbligo di pagare il canone deve essere determinata ed è esclusa la buona fede nel comportamento della conduttrice che ha persistito nell’inosservanza delle concordate modalità di adempimento malgrado le diffide della locatrice.

Cassazione civile, sez. III, 13/03/2014, n. 5786

Chi deve sostenere le spese per le operazioni di manutenzione dell’impianto termico dell’immobile locato?

Non rientrano nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione a carico del conduttore, ex art. 1609 c.c., quelle relative agli impianti termici. Se prima della consegna del bene il locatore non ha eseguito i necessari accertamenti su tutti gli impianti interni, è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa.

Cassazione civile, sez. III, 22/05/2014, n. 11353

Il conduttore è legittimato ad esercitare il recesso dal contratto di locazione per le molestie cagionate dal vicino di casa?

I gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 l. n. 392/1978, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, in modo da rendere gravosa la prosecuzione.

Cassazione civile, sez. III, 30/05/2014, n. 12291

Può essere stipulato un contratto di locazione avente ad oggetto un privo del certificato di agibilità o abitabilità?

L’immobile privo del certificato di agibilità o abitabilità può essere ceduto in locazione.

Cassazione civile, sez. III, 16/06/2014, n. 1365

La mancata esecuzione dei lavori di piccola manutenzione da parte del conduttore può  comportare la risoluzione contrattuale per inadempimento?

L’inadempimento è causa di risoluzione del contratto quando non sia scarso. Nel caso in cui il conduttore ometta di porre in essere interventi di piccola manutenzione della cosa locata e ciò non alteri le caratteristiche dell’immobile, il contratto non può essere risolto per inadempimento.

Cassazione civile, sez. III, 30/05/2014, n. 17066

Se alla scadenza del contratto di locazione il conduttore continua a detenere l’immobile, il locatore può sospendere l’erogazione di taluni servizi (ex multis, acqua, riscaldamento, etc…) al fine di accelerare le operazioni di rilascio del medesimo?

Nella fase successiva alla scadenza del contratto di locazione, e fintanto che il locatore non proceda all’esecuzione del provvedimento di rilascio, il conduttore detentore è qualificato dell’immobile, di cui continua a mantenere la disponibilità, e, come tale, è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria ex art. 1168, comma 2, c.c..

Cassazione civile, sez. II, Civile, 01/09/2014, n. 18486